Нюансы составления договора мены недвижимого имущества, порядок удостоверения и регистрации. Договор мены квартиры Договор мены недвижимого имущества образец

Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать в наследство, обменивать. Последний вариант не так часто используется, как продажа, так как сложно найти оптимально подходящие обеим сторонам варианты. Наиболее распространено заключение договора мены недвижимого имущества между близкими и родными, однако закон не запрещает менять объекты и абсолютно посторонним людям.

Юридическая основа

Обмен квартиры отличается от процедуры по договору мены, так как при обмене жилья предполагается смена места жительства без переоформления частной собственности. К таким случаям относятся квартиры, предоставляемые по договору соцнайма. Особенностью подобных сделок является использование в качестве платы права собственности, исключая денежные средства.

Гражданское законодательство регулирует процедуру оформления договора мены. Согласно ст. 567 под данным документом понимают сделки с недвижимым имуществом, сопровождаемое обменом жилья между сторонами. Закон предполагает равноценность предстоящего обмена, однако в соглашении на мену может указываться другое.

Юридической особенностью такого соглашения служит признание обеих из сторон одновременно и будущим собственником, и продавцом текущей недвижимости.

Процесс обмена собственностью сопровождается обязательным составлением договора, в котором указываются условия предстоящего обмена и вступления в новые права.

Договор мены имеет множество сходных черт с купчей на недвижимости:

• в качестве оплаты принимаются права собственности, которые обретает каждая из сторон после заключения договора;
• для признания сделки законной необходимо подтвердить факт перехода прав между участниками процесса путем регистрации собственности и внесения регистрационной записи о сделке.

Обмен собственности признается неравноценным, если у одной стороны возникает определенная дополнительная выгода. Любое из условий процедуры обмена подлежит фиксации в пунктах договора.

Основные правила составления договора мены

Далеко не всегда обмениваясь недвижимостью, объекты сделки признаются равноценными. Чаще всего, мена сопровождается выплатой дополнительной компенсации одной из сторон, т.е. доплатой.

При составлении документа исходят из необходимости включать обязательные пункты и условия:

• предмет договора – оба объекта указываются с подробным описанием основных характеристик и точным адресом, включая этаж, количество комнат, размеров объектов;
• обмен не означает, что владельцы обмениваются одинаковыми видами недвижимости – при передаче квартиры, вторая сторона может получить участок, движимое имущество, иные ценные вещи;
• при различии в ценности обмениваемой собственности исходят из положений п.2 ст. 568 ГК, устанавливающих порядок оформления компенсационной выплаты стороне, чья собственность оказалась дороже;
• в договоре обязательно указание цены за каждый из объектов, а также определение дополнительной выплаты при неравноценности;
• каждая из сторон выступает одновременно в роли собственника отчуждаемого имущества и приобретателем, однако какого-либо специального названия для участников сделки законом не установлено;
• в тексте договора должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, а процесс передачи имущества сопровождается составлением приемопередаточного акта.

На видео о заключении договора мены

Не всегда участников мены двое – в некоторых случаях сделка производится между несколькими сторонами, а заключаемый договор относится к категории юридически сложных бумаг.

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

• другую квартиру;
• частный дом, в том числе загородный;
• дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

• если цена одинаковая, обмен равноценный;
• если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

• передать объекты недвижимости;
• гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
• в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

• паспорта;
• документы на квартиру;
• договор мены.

Шаг 2. Регистрация договора

Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .

После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).

Шаг 3. Оплата налога НДФЛ

Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.

Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.

Договор мены представляет собой правоотношения между двумя гражданами или юридическими лицами, направленными на реализацию и свободное отчуждение прав на движимое и недвижимое имущество, принадлежащего владельцу на правах собственности.

Стоит заметить тот факт, что подобные договора полностью или частично исключают оплату за приобретенное имущество. Особенность состоит в том, что суть сделки заключается в передаче вещей (квартиры, машины) в обмен на аналогичный предмет, схожий по свойству и характеру его использования.

Договор мены квартиры в частных случаях

В целом, к указанным правоотношениям приписывают несколько положительных качеств, которые значительно упрощают процесс перерегистрации имущества между гражданами. К таковым относятся :

1. Упрощенный способ взаиморасчетов. Особенно когда речь идет о равнозначных объектах;
2. Отсутствие изменений в налоговых отчислениях. Поскольку налоговая ставка исчисляется исходя из нормативных параметров имущества гражданина;
3. Продавцу не стоит сильно волноваться относительно передаваемых денежных средств, поскольку их либо не будет, либо будет относительно небольшая доплата.

Единственный негативный момент может складываться из-за отсутствия возможности воспользоваться налоговым вычетом, который присутствует при заключении сделки купли-продажи.

Существуют также определенные ситуации, когда общие положения о договоре мены действуют с некоторыми отговорками. Среди них выделяют :

1. Проведение сделки с последующей оплатой;
2. Участие в правоотношениях подобного рода несовершеннолетних.

В целях исключения нарушений при проведении сделок следует более подробно рассмотреть оба варианта.

С доплатой

Если одно из жилых помещений оказывается большим по стоимости, разницу в цене возвращает тот, в чью собственность она приобретается. Это определяется посредством сравнения предложений продавцов и покупателей. При этом составляется дополнительное соглашение, где прописывается сумма каждой недвижимости, и, соответственно, высчитывается разница .

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

С участием долей несовершеннолетних лиц

В случаях, когда сделка осуществляется с привлечением несовершеннолетних собственников необходима дополнительная проверка и контроль, которую будут осуществлять органы опеки и попечительства.

Для этого родители или иные законные представители несовершеннолетнего ребенка должны обратиться с заявлением в учреждение отдела образования муниципального образования, по месту проживания ребенка, о даче заключения по факту возможности проведения сделки с имуществом.

Для этого к обращению прикладываются следующие данные :

1. Технические параметры о жилом помещении, которое находится в собственности лица, не достигшего 18 лет;
2. Технические характеристики жилья, приобретаемого в результате мены.
3. Сведения о заявителе и несовершеннолетнем (паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении).

По результатам рассмотрения руководителем отдела по организации опеки и попечительства будет дано заключение, дающее право на совершение сделки, либо отказ в совершении регистрационных действий.

Суть мены и ее отличие от договора купли-продажи

В гражданском законодательстве установлены два понятия: «мена» и «обмен». Указанные фразы не являются синонимами и требуют четкого их использования в актах, заполняемых и регистрируемых при исполнении условий сделок с недвижимостью.

Обмен – понятие, используемое при смене нанимателей муниципального имущества. В случае с собственниками и принадлежащим им недвижимостью используется договор мены.

После изменений, вступивших в силу в 2005 году сделки, совершаемые между собственниками и нанимателями по обмену жилыми помещениями, признаются незаконными и, соответственно, не регистрируются.

Договор мены представляет собой способ реализации гражданских прав физических и юридических лиц в виде передачи прав на принадлежащее им недвижимое имущество другому лицу – стороне сделки. В ответ на совершенные действия контрагента, вторая сторона договора передает свои права собственности первой стороне.

Подобные сделки имеют двух субъектов, каждый из которых принимает на себя роль и продавца и покупателя. Второе отличие от типового договора купли-продажи складывается в отсутствии платы за проданное имущество, поскольку здесь речь идет об обмене равнозначных объектов. В некоторых случаях может присутствовать компенсация, являющаяся доплатой, если полученная жилплощадь по каким-либо параметрам лучше проданной.

Составление и подписание договора

Важную часть проведения сделки мены недвижимого имущества составляет подготовка документации и оформление текста соглашения о передаче имущества. Правильное составление актов и договоров поможет уменьшить риски проблем после и во время перерегистрации имущества.

Обязательные условия соглашения

В тексте договора обязательно должны быть указаны следующие пункты :

1. Наименование соглашения;
2. Место заключения договора и дата изготовления текста соглашения;
3. Наименование сторон и их правовое положение как стороны сделки, в том числе основание их права на владение жилым помещением (регистрационные номера правоустанавливающих документов);
4. Предмет сделки с указанием кто передает, а кто принимает соответствующее жилое помещение. Также сюда включается перечисление основных технических характеристик и данных помещения, в том числе указание адресов места нахождения;
5. Права и обязанности сторон по исполнению взятых на себя обязательств;
6. Сроки исполнения условий по передаче имущества новым собственникам для последующей перерегистрации прав на недвижимость;
7. Ответственность сторон за неисполнение условий договора;
8. Решение споров и порядок судебного рассмотрения конфликтных ситуаций;
9. Заключительные положения и контактные данные контрагентов (фамилия, имя и отчество, место регистрации и фактического нахождения, ИНН и другие сведения – по необходимости).

Данный перечень указывает на общие понятия, внутри которых может раскрываться более подробная ситуация, конкретизирующая объект и владельцев.

Регистрация договора

Постановка и включение в реестр всех сделок с недвижимым имуществом происходит в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии . Соответственно все заявления о постановке на учет новой собственности подаются и рассматриваются в территориальном отделе Росреестра.

В настоящее время, в связи с расширением функций многофункциональных центров и интернет технологий, появились дополнительные способы подать заявление:

1. Через многофункциональный центр муниципального образования по месту жительства и нахождения имущества;
2. Через Интернет портал оказания государственных услуг.

Образец договора Росреестра 2018 года

Каждая конкретная ситуация может вносить некоторые коррективы в условия, заключаемые в соглашении.

Поэтому закон не запрещает небольшие отступления, которые конкретизируют правоотношения и позволят основной сделке быть исполненной в установленный срок и в полном объеме.

Заключайте договора мены, только если вы полностью уверены в получаемом объекте недвижимости. При этом следует помнить, что правовые последствия от полученного имущества будут аналогичными купле продаже: новый собственник несет полную ответственность за приобретаемую им вещь, в том числе несет риск ее случайной гибели (особенно это касается ветхих и аварийных домов).

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

ДОГОВОР N _____

мены жилого дома на земельный участок

Именуем___ в дальнейшем «Сторона 1», в лице __________________________________, действующ___ на основании __________________________________, с одной стороны, и __________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 2», в лице _____________________________________________, действующ___ на основании __________________________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Каждая из Сторон обязуется передать в собственность другой Стороны один товар в обмен на другой на условиях, определенных Договором.

1.2. Сторона 1 передает Стороне 2 принадлежащий ей на праве собственности жилой дом N _____, расположенный по адресу: _______________________________________________, в обмен на принадлежащий Стороне 2 на праве собственности участок размером __________, расположенный по адресу: _______________________________________________, Сторона 2 меняет принадлежащий ей на праве собственности участок размером __________, расположенный по адресу: _________________________________________________.

1.3. Право собственности Стороны 1 на жилой дом N _____, расположенный по адресу: ________________________________________________, подтверждается ____________________________________. Право собственности Стороны 1 на указанный жилой дом зарегистрировано в ____________________.

Указанный жилой дом расположен ___________________________________________________, состоит из _____ комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) _____ (__________) кв. м, в том числе: жилую площадь _____ (__________) кв. м, подсобную площадь _____ (__________) кв. м, кадастровый N __________, что подтверждается ________________________________________.

Инвентаризационная оценка __________ указанного жилого дома составляет __________________________________________________________ (__________) рублей..

1.4. Право собственности Стороны 2 на земельный участок N _____, расположенный по адресу: ____________________, подтверждается _______________________________________. Право собственности Стороны 2 на указанный земельный участок зарегистрировано в _______________________________.

Указанный земельный участок расположен ____________________, имеет общую площадь _____ (__________) кв. м, кадастровый N __________, что подтверждается ______________________________________.

Инвентаризационная оценка _______________ указанного земельного участка составляет __________________________________________________________ (__________) рублей.

1.5. Каждая из Сторон гарантирует, что является собственником передаваемого ею товара, который в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц.

2. ПОРЯДОК ОБМЕНА

2.2. Право собственности на товары, обмениваемые по настоящему Договору, переходит к Сторонам с момента государственной регистрации прав на соответствующий товар независимо от того, произведена ли такая регистрация другой Стороной.

2.3. Товары, подлежащие обмену по настоящему Договору, предполагаются равноценными. Какие-либо денежные расчеты по Договору между Сторонами не производятся (или: являются неравноценными. Разница в цене обмениваемых товаров определяется по Спецификации и составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. Сторона, чей товар, в соответствии со Спецификацией, стоит меньше, должна доплатить соответствующую сумму другой Стороне непосредственно до или после передачи ей товара (возможно согласование другого срока доплаты разницы в цене)).

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. За нарушение сроков передачи товара (п. 2.1 Договора) добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от указанной в Спецификации стоимости товара, срок передачи которого нарушен, за каждый день просрочки.

Вариант, если товары, подлежащие обмену, являются неравноценными:

3.2. За нарушение сроков осуществления доплаты (п. 2.3 Договора) добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ (__________) руб. от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

3.3. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4. ФОРС-МАЖОР

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретительные действия органов власти, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

4.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

4.3. Документ, выданный _________________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _______________, то каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

5.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ.

5.3. В случае расторжения Договора по любому основанию Стороны обязаны вернуть друг другу все исполненное по нему до момента его расторжения.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

7.2. К Договору прилагаются:

— Спецификация обмениваемых товаров (Приложение N 1);

— _______________________________.

7.3. Адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Сторона 1 Сторона 2 _________________________ _________________________ _________________________ _________________________ (Ф.И.О., подпись) (Ф.И.О., подпись)

Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма.

Мена жилых помещений.

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены - консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные признаки договора мены:

Направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор мены с договором купли-продажи, например);

Характер встречного предоставления;

Момент перехода права собственности.

В отличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика на условиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той же денежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичного полученному. По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации.

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводится по правилам, предусмотренным Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия:

Регистрация сделки - договора мены;

Регистрация перехода права на одно жилое помещение;

Регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 (ред. от 24.12.2004). По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав - по месту нахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует территориальный орган Службы по месту нахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у другого территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второй территориальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 дней информация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется во второй территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационный номер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первым территориальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законности договора мены.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договоров мены объектов жилого фонда:

Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении);

Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия);

Физические лица (включая представителей) - документы, удостоверяющие личность (для предъявления). Юридические лица - учредительные документы, а также документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц, и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (подлинники и копии). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

Документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия): доверенность; удостоверение опекуна (попечителя) - для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных; свидетельство об усыновлении - для усыновителей;

Подлинники договора мены (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело - для договора в простой письменной форме;

Подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора - для договора в нотариальной форме);

Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП;

Документ, подтверждающий передачу недвижимости (если условия договора и заявление допускают одновременную регистрацию сделки и права);

Подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий договора в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ);

Кадастровый паспорт жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данный документ);

Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение - рентополучателя, залогодержателя; решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки/сделки, в которой имеется заинтересованность и др.)

Заместитель начальника отдела регистрации

сделок с объектами недвижимого имущества А.Р. Григорян