Арендатор изменил целевое назначение офиса на склад. Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения. Варианты перепланировки квартиры

В связи с отменой Распоряжения Мэра Москвы № 378-РМ от 11.04.2000 «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве», конкретный регламент согласования перепрофилирования (смены функционального назначения помещения) в Москве не установлен.

В настоящее время существует следующий порядок согласования:

1. Заказ и получение технической документации на объект.
2. Подача заявления о перепрофилировании (смене функционального назначения) в Префектуру округа.
3. Получение разрешения Префектуры на перепрофилирование помещения.
4. Разработка проектной документации под новое целевое назначение помещения.
5. Согласование проектной документации в надзорных органах и инстанциях.
6. Сдача полного пакета документов в Мосжилинспекцию округа для получения Разрешения на перепланировку / переустройство помещения (для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах)
7. Ремонтно-строительные работы в строгом соответствии с согласованной проектной документацией.
8. Ввод объекта в эксплуатацию после произведенных ремонтно-строительных работ (для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах)
9. Заказ и получение технической документации на объект с указанием нового назначения помещения.
10. Внесение изменений в Свидетельство о государственной регистрации права (при необходимости)

ВНИМАНИЕ!

Постановление Правительства Москвы № 999-ПП от 28.10.2008 «Об упорядочении размещения объектов офисного назначения и крупных объектов торговли на территории Центрального административного округа города Москвы» ввело ряд ограничений на смену функционального назначения нежилых помещений в Центральном административном округе г. Москвы.

Сложности, возникающие при согласовании перепрофилирования:

1. Обязательно согласие собственника помещения на перепрофилирование.
2. Четкая аргументация целесообразности смены функционального назначения помещения при подаче заявления в Префектуру.
3. Если помещение подведомственное, необходимо вывести данное помещение из реестра помещений данного ведомства.

ВНИМАНИЕ!

В настоящее время в г. Москве невозможно перепрофилирование детских дошкольных учреждений.

Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах

(Документы БТИ без красных линий)

Цена согласования перепрофилирования в жилых домах

(Документы БТИ с красными линиями)

квартиры: штраф 2 500р. КоАП РФ п.7.21,

нежилые помещения: штраф

Собственник:

физическое лицо: 2 500, КоАП Москвы п.9.12,

юридическое лицо: 300 0000 – 350 000 КоАП Москвы п.9.12

В статье анализируются положения действующего жилищного законодательства, посвященные изменению функционального назначения помещений, расположенных в многоквартирных домах. Констатируется, что до настоящего времени указанное действие с помещениями вызывает многочисленные практические затруднения, равно как и иные строительные действия, обычно сопровождающие такую смену (реконструкция, переустройство, перепланировка и т.п.). По результатам проведенного анализа делается вывод о необходимости изменения действующего законодательства в рассмотренной сфере общественных отношений.

Проблема, вынесенная в заглавие настоящей статьи, бесспорно, не нова. Уже давно никого не удивляют появившиеся на месте квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, офисы, парикмахерские, магазины со входом "через балкон". В то же время при всей кажущейся неактуальности выбранной проблематики необходимо констатировать, что проблемы, возникающие при изменении функционального назначения помещения в многоквартирном доме, не находят своего решения на уровне как доктрины, так и правоприменительной практики.

Впервые рассматриваемый вопрос получил достаточно подробную регламентацию с принятием нового ЖК РФ. Глава 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" установила условия и порядок осуществления действий по переводу помещения из одной категории в другую, порядок отказа в таком переводе. Тем не менее ряд вопросов остался за пределами правового поля и сегодня вызывает определенные трудности на практике.

Отметим, что ранее действовавший ЖК РСФСР уделял переводу жилых помещений в нежилые несравнимо меньше внимания и содержал всего одну статью, посвященную данному вопросу, не упоминая о переводе нежилых помещений в жилые вовсе. Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые был существенно ограничен: допускался "в исключительных случаях" и осуществлялся по решению уполномоченных органов. Более того, прежнее жилищное законодательство вообще не допускало возможности перевода жилых помещений индивидуального жилищного фонда.

Перед тем как детально рассмотреть интересующее нас понятие - "изменение функционального назначения" помещения, нельзя не обратить внимание в целом на отсутствие определенности в вопросе: а что же из себя представляют действия, связанные с изменением конкретного помещения, понятиями которых оперирует действующее законодательство. Так, отсутствует должная ясность в том, что следует понимать под реконструкцией, переустройством, перепланировкой, переоборудованием и т.п., какие конкретно действия субъектов их образуют.

Анализ судебной практики по делам, связанным с изменением помещений в многоквартирных домах, наглядно демонстрирует, что суды испытывают определенные затруднения в квалификации строительных действий, осуществленных в помещении, зачастую смешивая как сами понятия "реконструкции-перепланировки-переустройства", так и процедуры проведения таких работ.

Так, по одному из дел Н. обратился в суд с иском к администрации о сохранении помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в переустроенном и перепланированном состоянии, что выразилось в пристройке и в последующем оборудовании парикмахерской в данной квартире. Решением Ленинского районного суда г. Омска данное требование удовлетворено. Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда указанное решение отменено, в удовлетворении иска Н. отказано, поскольку фактически истцом произведены реконструкция и перепланировка жилого помещения, соответственно, для производства переустройства (перепланировки) помещения с присоединением общего имущества должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, несмотря на правильно занятую областным судом позицию, нельзя не заметить смешение вышестоящим судом (равно как и судом первой инстанции, чей судебный акт отменен) понятий, связанных с изменением объекта недвижимости.

Отметим, что еще в 2008 г. в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г. высшая судебная инстанция, обращая внимание на данную проблему, отметила, что "реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ", и далее привела нормативно закрепленные определения данных понятий, которые объективно не позволяют их отграничить.

Вернемся к гл. 3 ЖК РФ, регулирующей интересующее нас изменение функционального назначения помещения. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник такого помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет пакет документов, сравнимый с пакетом, предоставляемым собственником для осуществления переустройства и (или) перепланировки помещения, где добавляются еще план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Таким образом, ЖК РФ императивно закрепил, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот осуществляется органом местного самоуправления на основании принятого им по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов решения о переводе помещения (ч. ч. 1, 4 ст. 23 ЖК РФ). Как следствие, в отсутствие такого разрешения смена функционального назначения помещения, осуществленная собственником, должна признаваться самовольной.

В доктрине высказано мнение, что в основу перевода жилых помещений в нежилые "положена идея ограничения прав собственника жилого помещения на изменение назначения его использования посредством установления разрешительного порядка". По мнению И.Д. Кузьминой, "установление режима такой несвободы для собственника в отношении принадлежащего ему имущества не оправдано характером действия, которое намерен произвести собственник. На данной стадии он лишь решается отказаться от использования своего жилого помещения по прежнему назначению и не приступает к какой-либо иной деятельности, связанной с использованием этого объекта".

И.Д. Кузьмина обоснованно обращает внимание на то, что для принуждения собственника к продолжению использования жилого помещения для проживания граждан нет никаких правовых средств. Такая позиция в полной мере согласуется и с провозглашенными принципами приоритета частной собственности, недопущения необоснованного ограничения прав собственника, предоставления ему максимально допустимой свободы.

Вместе с тем, как представляется, установление разрешительного порядка изменения функционального назначения помещения обусловлено в первую очередь особой связью конкретного помещения и здания, в котором оно находится, и необходимостью охраны прав и интересов третьих лиц, которые могут быть нарушены в результате такой смены. Нельзя отрицать тот факт, что, например, устройство в соседней квартире магазина, работающего круглосуточно, причиняет определенные неудобства собственникам смежных с таким объектом помещений.

Так, по одному из дел собственник квартиры на первом этаже многоквартирного дома, возражая против удовлетворения требований другого собственника (своего соседа) о признании незаконным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, указывал, что не согласен с таким переводом, поскольку рядом с его квартирой будет находиться офис, в результате пробивки дверного вместо оконного проема будет нарушена конструкция дома, около его окна будет оборудована парковка для автомобилей, все время будет шум, в результате чего будут нарушены его права и законные интересы.

В другом деле собственник квартиры, расположенной уже над переведенной в нежилое помещение квартирой, указывал, что под окном его квартиры обустроена входная группа в магазин "Хозтовары", которая примыкает к несущим конструкциям дома, крыша находится на уровне подоконника, что делает квартиру более доступной для преступного проникновения, кроме того, крыша усиливает шум дождя за окном и задерживает снег, чем созданы дополнительные неудобства, т.е. нарушены его права.

При этом, с одной стороны, ст. 22 ЖК РФ содержит условия, при которых допускается перевод помещения из одной категории в другую (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ также содержит общие требования к соблюдению законодательства при использовании помещения после его перевода), а с другой стороны, в случае отмены разрешительного порядка осуществления рассматриваемого действия кто и на каком этапе проконтролирует соблюдение собственником, принявшим соответствующее решение, указанных условий и требований? Можно, конечно, исходить из добросовестности такого собственника, что презюмируется в современном гражданском праве, однако в любом случае говорить об отмене разрешительного порядка смены назначения помещений сегодня явно преждевременно.

Кроме того, следует согласиться и с тем, что любой здравомыслящий собственник не просто так принимает решение о смене функционального назначения помещения, а делает это именно с целью использования последнего по новому назначению. В этой связи перевод помещения из одной категории в другую в подавляющем большинстве случаев осуществляется собственником в совокупности с иными действиями, изменяющими фактические характеристики помещения (переустройство, перепланировка, реконструкция), которые необходимы уже для его использования по новому назначению. Видимо, по этой причине разрешение о переводе жилого помещения в нежилое помещение выступает основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ).

Между тем, если для использования жилого помещения в качестве нежилого требуется проведение его реконструкции, что имеет место в большинстве случаев, возникают дополнительные трудности. Поскольку ч. 8 ст. 23 ЖК РФ предусматривает проведение "иных работ" в отношении переводимого помещения, следует ответить на вопрос: необходимо ли в случае перевода помещения, сопровождающегося его реконструкцией, получать еще и разрешение на строительство либо достаточно решения о переводе жилого помещения в нежилое?

Судебно-арбитражная практика исходит из необходимости соблюдения в таких ситуациях требований Градостроительного кодекса РФ к реконструкции объектов капитального строительства, т.е. необходимости получения разрешения на реконструкцию части объекта капитального строительства и в дальнейшем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <9>. При этом вывод судов достаточно категоричен: решение о переводе жилого помещения в нежилое не может являться основанием для реконструкции и заменять собой разрешение на строительство.

Бесспорно, позиция, занимаемая судами, основана на верном толковании норм ЖК РФ и ГрК РФ. В то же время на практике это вызывает дополнительные трудности, связанные со сложностью разграничения понятий "реконструкция", "переустройство", "перепланировка" помещений.

Главные практические сложности состоят в том, что пакет документов, представляемых для получения решения о переводе помещения, решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, разрешения на реконструкцию части объекта капитального строительства, различен. И если в первых двух случаях данные документы фактически идентичны (ч. 2 ст. 23, ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), а потому, видимо, в случае получения решения о переводе помещения и не требуется получение решения о согласовании в отношении такого помещения действий по его переустройству (перепланировке), то в случае получения разрешения на реконструкцию перечень представляемых документов отличается существенно (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

При этом отличается не только пакет документов, но и орган, в который данные документы необходимо представить (ч. 1 ст. 23, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ и ч. 6 ст. 51 ГрК РФ).

Указанное в совокупности с конкретными практическими ситуациями, описанными выше, свидетельствует о необходимости поиска иного решения рассматриваемой проблемы, отличного от закрепленного в действующем законодательстве. Так, полагаем целесообразным объединить все действия по преобразованию помещений в многоквартирных домах, осуществляемые в разрешительном порядке, в едином разделе ЖК РФ. Предлагаемый единый подход к таким действиям, бесспорно, позволит стабилизировать правоприменительную практику в рассматриваемой сфере общественных отношений.

Практическое преимущество такого подхода состоит в том, что при переквалификации действий по изменению объекта недвижимости, выявившейся в дальнейшем в ходе осуществления работ (например, в помещении фактически осуществлена реконструкция, а не перепланировка), такие действия не будут автоматически попадать в категорию самовольных.

В свете изложенного положения действующего ЖК РФ относительно переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (гл. 4) нуждаются в серьезной переработке и не могут быть ограничены лишь корректировкой указанных понятий, как обычно предлагается в теории.

Необходимо выделить в целом действия по изменению помещений, что будет включать в себя весь комплекс работ, осуществляемых в ходе реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения. Перечень таких работ должен быть единым, разработан на федеральном уровне с применением наук архитектурного и гражданского строительства и не может быть привязан к данным технического паспорта, как указано в ст. 25 ЖК РФ. Соответственно, работы, не поименованные в данном перечне, могут выполняться собственником по своему усмотрению, что в полной мере соответствует содержанию самого "сильного" вещного права - права собственности. Как следствие, о самовольности таких действий не может идти и речи.

В этой связи гл. 4 ЖК РФ должна быть названа: "Изменение жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах". С учетом данного названия и приведенных выводов должно быть скорректировано и содержание данной главы.

Что касается изменения функционального назначения помещения, то для обеспечения гарантий изложенного ст. 22 ЖК РФ также нуждается в редактировании путем указания на то, что "использование переводимого помещения по новому назначению допускается после проведения работ по изменению помещения, обеспечивающих соблюдение условий, предусмотренных настоящей статьей, в порядке, установленном главой 4 Кодекса".

Соответственно в ст. 23 ЖК РФ понятия "переустройство и (или) перепланировка" целесообразно заменить на "изменение" помещения, что позволит распространить действие изложенного в указанной статье порядка и на случаи перевода помещения, сопровождающегося его реконструкцией, устранив имеющие место на практике затруднения, связанные с разграничением рассматриваемых понятий.

(Бетхер В.А., Невзгодина Е.Л.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2017, N 1)

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий .

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар . Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

• продаже;
• приобретении;
• аренде и пр.

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса .

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219 , предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

• аптекой;
• магазином;
• офисом;
• стоматологическим кабинетом;
• библиотекой;
• развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные .

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции .

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить :

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
• техпаспорт;
• экспликацию, поэтажные планы;
• справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
• свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
• бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор .

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы .

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует :

• изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
• устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
• устройства вентиляции;
• установки технологического оборудования;
• переноса перегородок;
• проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
• ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства . Далее последовательность действий такова:

Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство , а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

Такие направления деятельности, как стоматология, салон красоты, образовательное учреждение, не могут реализовываться, если не будет конкретно указано именно это назначение помещения.

Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

УДК 347.254

П.В. МАКЕЕВ,
аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии

В статье рассматриваются правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания. Проводится детальный анализ соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, точек зрения по рассматриваемой проблеме различных ученых-юристов. Автор приходит к выводу, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в указанных случаях влечет изменение вещных и прекращение обязательственных правоотношений.

In article legal consequences of change of a legal regime of an inhabited and uninhabited premise in connection with transfer of an inhabited (uninhabited) premise in uninhabited (inhabited) and premises recognition unsuitable for residing are considered. The detailed analysis of corresponding norms of Civil and Housing codes of the Russian Federation, approaches of various scientists-lawyers on which basis the author comes to a conclusion that change of a legal regime of an inhabited and uninhabited premise in the specified cases attracts change real and the termination of obligations relations is carried out.

Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения следует связывать с изменениями закрепленных нормами права пределов осуществления права собственности на жилые (нежилые) помещения. Данные правовые последствия обусловлены свойствами помещений. Как верно отмечает В.И. Сенчищев, рассматриваемые последствия заключаются в установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей субъектов правоотношения.
Говоря о последствиях изменения правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания, нельзя не затронуть вопрос о том, что происходит в таких случаях с правом субъектов вещного правоотношения, т. е. с правом собственности на жилое и нежилое помещения: оно возникает, прекращается или остается неизменным?
До 30 июля 2006 г. в судебной практике изменение целевого назначения помещения при переводе жилого помещения в нежилое связывалось с образованием нового объекта недвижимости и соответственно требовалась регистрация возникновения права собственности на такой объект.
С внесением изменений в п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) от 30.06.2006, а также от 22.11.2006 - в п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), ситуация изменилась.
Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ уточненные данные об объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое) не влечет за собой существенного изменения объекта, прекращения или перехода права собственности на него. Как следует из п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение назначения жилых помещений является лишь основанием для внесения изменений в ЕГРП, а именно в подраздел I, содержащий краткое описание объекта недвижимого имущества, в том числе информацию о его назначении.
Учитывая, что при изменении назначения жилого (нежилого) помещения новый объект недвижимости не возникает, вполне очевидно, что не требуется и регистрация прекращения и возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение. Кроме того, в литературе также справедливо отмечается, что «право собственности при переводе не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. …перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии (ст. 23 ЖК РФ), поскольку данные акты могут быть основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности».
Вместе с тем важно, на наш взгляд, отметить, что при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), как правило, производятся работы по реконструкции, переустройству и перепланировке. При этом если изменение жилого (нежилого) помещения в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) не изменяет внешних границ жилого (нежилого) помещения, то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП существенного изменения объекта, т. е. создания нового объекта, не происходит, соответственно право собственности на него не прекращается. В противном случае, т. е. в случае если реконструкция, перепланировка (переустройство) влекут изменение внешних границ при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП имеет место существенное изменение объекта, а именно уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права, что обусловливает необходимость регистрации прекращения и возникновения права собственности на такой объект (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ).
Таким образом, изменение общего правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и его частным случаем - признанием жилого помещения непригодным для проживания, не влечет ни прекращения, ни возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение, изменяется лишь характеристика объекта (назначение: жилое, нежилое) в вещном правоотношении, за исключением случаев, когда проведение реконструкции, перепланировки (переустройства) при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) изменяет внешние границы таких помещений.
В литературе справедливо, на наш взгляд, отмечается, что перевод помещения в иную категорию не влияет также и на долю в праве общей собственности на имущество инфраструктуры дома. Более того, указывается, что правило о сохранении доли в праве общей долевой собственности на имущество инфраструктуры при изменении назначения помещения будет действовать и в тех случаях, когда существует не один, а несколько собственников квартир (впоследствии - нежилых помещений) в многоквартирном жилом доме (впоследствии - нежилом здании).
Действительно, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме. При этом, исходя из формулировки ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, очевидно, что собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе переведенных из жилых помещений, также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По нашему мнению, такой вывод справедлив не только в отношении ситуации, когда нежилые помещения, переведенные из жилых, находятся в многоквартирном доме, но и когда все жилые помещения в данном доме переводятся в категорию нежилых. В таком случае правовой режим многоквартирного дома изменяется на правовой режим нежилого здания с нежилыми помещениями. Несмотря на то что в настоящее время правовой режим общего имущества в нежилых зданиях не урегулирован ни нормативными правовыми актами, ни судебной практикой, считаем вполне справедливым, что при переводе всех жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые режим общей долевой собственности на общее имущество собственников нежилых помещений в нежилом здании сохраняется, поскольку перевод жилого помещения в иную категорию ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрен в качестве основания прекращения общей долевой собственности на общее имущество в бывшем жилом многоквартирном доме.
При этом представляется правильным, что при переводе хотя бы двух нежилых помещений в нежилом здании в жилые помещения (квартиры) меняется правовой режим нежилого здания на правовой режим многоквартирного дома, поскольку это вытекает из определения многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Последствиями такого изменения режима бывшего нежилого здания на режим многоквартирного дома, как следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является установление в силу закона общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (бывшем нежилом здании).
Важно отметить, что, как и вещно-правовые последствия при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и при признании жилого помещения непригодным для проживания, обязательственно-правовые последствия для указанных случаев также совпадают, хотя и имеют некоторые особенности.
Согласно ст. 22 ЖК РФ одним из условий перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) является отсутствие обременений права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц, т. е. до перевода существующие договоры (социального и коммерческого найма, аренды, безвозмездного пользования) должны быть расторгнуты. При этом только в отношении договора социального найма предусмотрен в качестве основания для его расторжения случай, когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое (статьи 85 и 87 ЖК РФ). Как, например, отмечает В. Быков, несмотря на то, что в ст. 83 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не назван в качестве основания расторжения договора социального найма, очевидно, что в этом случае имеет место расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, поскольку в указанной статье кодекса нет исчерпывающего перечня оснований расторжения договора социального найма.
По другим видам договоров представляется правильным использовать общие (глава 29 ГК РФ) и специальные (статьи 619, 620, 687, 688 ГК РФ и др.) нормы о расторжении договоров.
В отличие от перевода жилого помещения в нежилое, признание его непригодным для проживания является основанием расторжения не только договора социального найма (статьи 85 и 87 ЖК РФ), но и договора коммерческого найма (п. 3 ст. 687 ГК РФ), договора аренды (ст. 620 ГК РФ), договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 698 ГК РФ).
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения в связи с переводом его в нежилое или в связи с признанием его непригодным для проживания является выселение граждан из указанных помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в случае же расторжения договора коммерческого найма, договора безвозмездного пользования граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Заслуживают, по нашему мнению, особого внимания особенности принятия собственника жилого помещения, переведенного в нежилое, и членов его семьи на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
В случае перевода жилого помещения в нежилое проживающие в таком помещении малоимущие и иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (ветераны, инвалиды и др.), не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма (членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма) либо собственниками жилых помещений (членами семьи собственника жилого помещения), могут быть приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня перевода, поскольку перевод, на наш взгляд, следует квалифицировать как намеренное ухудшение гражданами своих жилищных условий, что согласно ст. 53 ЖК РФ влечет возможность постановки на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанного намеренного действия.
В отличие от перевода, при признании жилого помещения непригодным для проживания малоимущие и иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации, проживающие в таком помещении, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и принимаются на учет в качестве таковых (ст. 49, п. 3 ч. 1 ст. 51, ст. 52 ЖК РФ). В данном случае жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). При этом если единственные жилые помещения граждан признаны непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, то до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договорам социального найма им предоставляются жилые помещения маневренного фонда (статьи 95 и 106 ЖК РФ).
Следовательно, можно сделать вывод, что изменение правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания влечет:
- изменение вещного правоотношения в виде изменения характеристики объекта (назначения помещения: жилое, нежилое), за исключением случаев, связанных с изменением внешних границ такого объекта;
- прекращение обязательственных правоотношений путем расторжения существующих договоров.

Библиография
1 См.: Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные вопросы гражданского права: Сб. ст. Вып. 1. - М., 1999. С. 145.
2 См.: Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2004 № Ф09-395/04ГК // СПС «ГарантМаксимум». Как отметил суд первой инстанции, руководствуясь п. 6 ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ, п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение целевого назначения помещений, являющееся одной из существенных характеристик объекта недвижимости, подлежит отражению в Едином государственном реестре прав ввиду образования новых объектов недвижимого имущества.
3 Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. № 8. С. 23.
4 См. об этом также: Киндеева Е., Пискунова М. Характеристики недвижимости при госрегистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость. - М., 2005. С. 140-141.
5 Именно названная характеристика изменяет предел осуществления права собственности на жилое (нежилое) помещение.
6 См.: Карнаков Я.В. Правовой режим имущества, составляющего общую инфраструктуру в нежилом здании // Закон. 2007. № 10. С. 140-141.
7См., например, постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 № 3673/02, согласно которому суд посчитал невозможным распространить на нежилое помещение в нежилом здании элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений, а именно положения о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12.
8 См.: Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11.
С. 63-64.
9 См.: Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах»; Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», и др.