Изменение назначения нежилого помещения в нежилое. Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения. Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах

Независимо от статуса нашего дома, здания или помещения бывают такие ситуации, когда нам необходимо изменить его целевое назначение, и происходит это довольно часто. Но из-за сложности процедуры далеко не каждый хочет этим заниматься. Хотя, если следовать определенным инструкциям и правилам, возможно все сделать быстро, и тогда вид дома будет полностью изменен. Особенно актуально это для нежилых помещений, которые выполняют свои функциональные особенности не до конца.

Суть понятий

Изначально необходимо разобраться, что существует только два вида зданий и помещений согласно целевому назначению, функциональному значению и использованию. Это жилые и нежилые постройки.

Жилые дома характеризуются тем, что относятся к недвижимому имуществу жилого фонда, признаны пригодными для проживания людей, изолированы и не могут использоваться для коммерции.

А вот нежилые помещения существует как раз таки для того, чтобы размещать в них определенный вид бизнеса и предпринимательства. Хотя они также относятся к изолированному недвижимому имуществу. Просто комиссия по эксплуатации никогда не позволит там жить людям, так как нет необходимых коммуникаций.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы решитесь изменить вид вашего задания или дома, то стоит понимать, что произойдёт это только после того, как ваш вопрос будет рассмотрен особой комиссий, проведут расчет перевода в нежилой фонд, и будут зарегистрированы новые права собственности.

Кроме того, органами, которые решают данный вопрос, считаются не местные власти, а определенная комиссия по имущественной политике города и района.

Перевод помещения в нежилой фонд

Существуют определенные условия, при которых жилое помещение можно провести в нежилой фонд и изменить его целевое и функциональное назначение, и это:

• Отсутствие прописанных граждан в квартире;
• Отсутствие обременений и арестов, кредитов, ипотек, долгов;
• Проведение процедуры исключительно собственниками жилья;
• Квартиры сверху не должны быть жилыми, а само помещение должно находиться на первом этаже. Допускается, когда объекты сверху принадлежат одному и тому же человеку;
• Отсутствие статуса аварийного дома или такого, что стоит в очереди на капитальный ремонт.

Хотя важно и то, чтобы в дальнейшем владелец смог оборудовать отдельный вход и отключить некоторые виды общественных коммуникаций.

Необходимые документы

Из документов, которые могут вам понадобиться для решения подобного вопроса, можно выделить такие:

• Заявление заявителя, написанное от руки в свободной форме;
• Свидетельство о праве собственности или другой правоустанавливающий документ;
• План и техническая выписка из БТИ;
• Проект здания и дома после проведения перепланировки с указанными там будущими характеристиками, именем инженера и лицензией на строительство.

Как дальше будут развиваться события?

После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через 45 дней будет принято решение по вашему вопросу. Ответ вам сообщат через заказное письмо через три рабочих дня после этого. Только по результатам положительного решения можно приступать к регистрации документов в Росреестре или другом уполномоченном органе. Если же письмо содержало указания сначала провести переустройство помещения и изменить его целевое назначение более масштабно, то это выполняется в первую очередь.

Случаи отказа бывают редко, но все же случаются из-за таких недочетов:

• Был собран не полный пакет документов;
• Документы были переданы в не тот исполнительный орган;
• Проект перепланировки не соответствует нормам закона;
• Не выполняются условия, описанные в ответе.

А вот если вы ждете ответа уже более полутора месяца, то смело обращайтесь в суд, потому что это совершенно незаконно.

Нежилое помещение в фонд жилого

Все чаще стали возникать случаи, когда именно нежилые помещения переводятся в фонд жилых, так как наибольшее распространение сейчас набирают квартиры-студии, квартиры-галереи и подобное. Но изменить целевое назначение здания не так уж и легко.

Ведь к обычным квартирам описан целый список обязательных условий, таких как:

• Технические характеристики и несущие конструкции должны находиться в полной исправности, соответствовать определенным нормам и быть признанными пригодными санитарными и техническими органами;
• Само жилое здание должно находиться в обычном жилом районе с развитой инфраструктурой;
• В нежилых помещениях должны быть возможности для проведения основных бытовых коммуникаций;
• Размеры окон, дверей и прочих отверстий должны соответствовать нормам и не угрожать безопасности граждан.

При условии, что ваше нежилое здание или помещение соответствует вышеуказанным требованиям, вы можете приступать к сбору документов и началу процесса изменения статуса объекта через межведомственные комиссии.

Какие нужны документы?

Из документов, которые могут вам потребоваться для этого, стоит выделить следующие:

• Заявление собственника объекта недвижимости;
• Технический и кадастровый паспорт, не говоря уже о других информационных и технических свидетельствах;
• План здания;
• Свидетельства о праве собственности или другие правоустанавливающие документы;
• Проект перепланировки помещения, который ранее был утвержден в архитектурном бюро.

Суть процедуры

Как и в ситуациях с жилым помещением, после подачи документов пройдет не более 45 дней, и вы получите ответ. Если он будет положительным, то вы сможете начинать ремонт вашего здания и внесение изменений. По окончанию перепланировки нужно пройти комиссию, которая выдаст заключение о возможности эксплуатации, соответствующая пометка будет внесена в БТИ.

И, конечно же, придется пройти процедуру изменения прав собственности через Росреестр или МФЦ.

Бывает и такое, что перепланируют не только нежилые помещения, а еще и чердаки, заводские или складские помещения под крупные апартаменты. Тогда потребуется пройти данную процедуру полностью. Но для таких преобразований потребуется много денег и сил, к тому же не каждая строительная компания сможет разработать хороший проект, который одобрит жилищный комитет.

При необходимости вы можете обратиться за помощью к фирмам посредникам, но такая услуга будет стоить еще больше, ведь тогда вы снимаете с себя самую трудную работу и экономите время.

Помните о том, что невозможно будет провести никакие преобразования без согласования с соседями и другими владельцами квартир и помещений.

Особенно, если при этом будут затронуты общие коммуникации. Если же вы используете только ваше личное пространство, то такое согласие вам не потребуется.

Несомненно, весь процесс отнимет у вас массу сил, потому что обойти придется ни одну инспекцию, и при неправильно оформленных документах или плохом плане, вы не добьетесь положительного ответа очень долго. Но если вы подойдете к этому вопросу ответственно, то уже очень скоро функциональное назначение вашего здания будет изменено на то, что вам необходимо.

В связи с отменой Распоряжения Мэра Москвы № 378-РМ от 11.04.2000 «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве», конкретный регламент согласования перепрофилирования (смены функционального назначения помещения) в Москве не установлен.

В настоящее время существует следующий порядок согласования:

1. Заказ и получение технической документации на объект.
2. Подача заявления о перепрофилировании (смене функционального назначения) в Префектуру округа.
3. Получение разрешения Префектуры на перепрофилирование помещения.
4. Разработка проектной документации под новое целевое назначение помещения.
5. Согласование проектной документации в надзорных органах и инстанциях.
6. Сдача полного пакета документов в Мосжилинспекцию округа для получения Разрешения на перепланировку / переустройство помещения (для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах)
7. Ремонтно-строительные работы в строгом соответствии с согласованной проектной документацией.
8. Ввод объекта в эксплуатацию после произведенных ремонтно-строительных работ (для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах)
9. Заказ и получение технической документации на объект с указанием нового назначения помещения.
10. Внесение изменений в Свидетельство о государственной регистрации права (при необходимости)

ВНИМАНИЕ!

Постановление Правительства Москвы № 999-ПП от 28.10.2008 «Об упорядочении размещения объектов офисного назначения и крупных объектов торговли на территории Центрального административного округа города Москвы» ввело ряд ограничений на смену функционального назначения нежилых помещений в Центральном административном округе г. Москвы.

Сложности, возникающие при согласовании перепрофилирования:

1. Обязательно согласие собственника помещения на перепрофилирование.
2. Четкая аргументация целесообразности смены функционального назначения помещения при подаче заявления в Префектуру.
3. Если помещение подведомственное, необходимо вывести данное помещение из реестра помещений данного ведомства.

ВНИМАНИЕ!

В настоящее время в г. Москве невозможно перепрофилирование детских дошкольных учреждений.

Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах

(Документы БТИ без красных линий)

Цена согласования перепрофилирования в жилых домах

(Документы БТИ с красными линиями)

квартиры: штраф 2 500р. КоАП РФ п.7.21,

нежилые помещения: штраф

Собственник:

физическое лицо: 2 500, КоАП Москвы п.9.12,

юридическое лицо: 300 0000 – 350 000 КоАП Москвы п.9.12

600 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (4 )

получен
гонорар 40%

открытии продовольственного магазина
Дмитрий

Здравствуйте. Тут нужно соответствие санпин

Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.1066-01«Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов»

так же при торговле придется соблюдать тр тс 021 - о безопасности пищевых продуктов- это так же вопросы хранение- холодильники и т.д.

аптеки, детского центра?
Дмитрий

Сюда придется получать сан эпид заключение. - это отдельная процедура через роспотребнадзор- и там помещения смотрят очень внимательно

и это в плюс к соблюдению сан пин по аптекам или детским учреждениям. (для аптеки еще нужна будет лицензия, выдается после сан эпид заключения)

Если вдруг открывать допустим общепит -там опять санпины -

САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИЕ
ТРЕБОВАНИЯ К ОРГАНИЗАЦИЯМ
ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ, ИЗГОТОВЛЕНИЮ
И ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ В НИХ ПИЩЕВЫХ ПРОДУКТОВ
И ПРОДОВОЛЬСТВЕННОГО СЫРЬЯ
САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИЕПРАВИЛА
СанПиН(СП) 2.3.6.1079-01

В любом случае- уведомить роспотрбенадзор о начале деятельности - ст 8 фз 294

Пожарную безопасность не беру- она требуется везде

получен
гонорар 40%

Требуется ли вносить изменения при открытии продовольственного магазина, аптеки, детского центра?
Дмитрий

Добрый день.

Достаточно, чтобы помещение соответствовало всем необходимым требованиям.

В зависимости от вида деятельности могут быть специальные требования, однако есть также и общие требования:

Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 7 сентября 2001 г. N 23«О введении в действие санитарных правил»
2.2. Организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения помещениях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников этих организаций. Размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами «Общественные здания и сооружения»,«Жилые здания».
Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения. При размещении организаций торговли в зоне промышленных предприятий и иных объектов они не должны оказывать вредного влияния на организацию торговли.

5.1. В организациях торговли, расположенных в жилых зданиях или зданиях иного назначения, не допускается оборудовать машинные отделения, холодильные камеры, грузоподъемники непосредственно под (рядом с) жилыми помещениями.
5.2. В организациях торговли все помещения должны располагаться с учетом поточности, отсутствия встречных потоков и перекрестов сырых и готовых пищевых продуктов, продовольственных и непродовольственных товаров, персонала и посетителей.
5.3. Организации торговли, при наличии в них специализированных отделов, должны иметь изолированные и специально оборудованные помещения для подготовки пищевых продуктов к продаже: разрубочная для мяса, помещения для подготовки гастрономических и молочно-жировых продуктов, рыбы, овощей и др.
5.4. Помещения для хранения и подготовки пищевых продуктов к продаже должны быть приближены к загрузочным и местам реализации и не должны быть проходными.
В организациях торговли необходимо предусматривать отдельные фасовочные для разных групп пищевых продуктов. Фасовочные для скоропортящихся пищевых продуктов оборудуются холодильным оборудованием для хранения продуктов.
Фасовочные помещения оборудуются двухгнездными моечными ваннами с подводкой горячей и холодной воды через смесители и раковинами для мытья рук.
5.5. В организациях торговли, работающих с контейнерами, оборудуются помещения для хранения контейнеров и их санитарной обработки.
5.6. В организациях торговли допускается продажа непродовольственных товаров в промышленной упаковке. Складские помещения для продовольственных и непродовольственных товаров должны быть раздельными. В торговых залах выделяются отдельные торговые зоны (отделы, места) для реализации продовольственных и непродовольственных товаров. Реализация непродовольственных товаров не должна осуществляться в непосредственной близости от отделов, реализующих пищевые продукты. Расфасовка непродовольственных товаров в организациях продовольственной торговли запрещается.
В организациях торговли, расположенных в сельской местности, условия совместной реализации продовольственных и непродовольственных товаров определяются по согласованию с территориальным центром госсанэпиднадзора.
5.7. Прием и хранение стеклотары осуществляется в отдельно стоящих организациях торговли, в изолированных помещениях с отдельным входом.
5.8. Помещения для хранения и подготовки пищевых продуктов к продаже, охлаждаемые камеры не должны размещаться под душевыми, туалетами, моечными и другими помещениями с наличием канализационных трапов.
5.9. Для отделки, облицовки и окраски помещений организаций торговли используются материалы, устойчивые к воздействию влаги, температуры, моющих и дезинфицирующих средств, разрешенные для этих целей органами и учреждениями госсанэпидслужбы в установленном порядке.
Асфальтовые полы допускаются только на площадках для выгрузки пищевых продуктов из автомобилей.
5.10. Полы в организациях торговли должны иметь ровную поверхность, без выбоин, а также уклон в сторону трапов.

И какие разрешения требуются для открытия продовольственного магазина?
Дмитрий

1. Заключение роспотребнадзора на помещение.

2. Заключение госпожнадзора на помещение.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Дмитрий, добрый день! Нижеприложенная судебная практика будет Вам полезна.

По делу № 2-378/2013

Принято Отрадненским районным судом (Краснодарский край)
Отрадненский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Тростянского А.Н.
при секретаре Озорниной Н.В.
с участием истицы Манукян Л.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Манукян Л. А. к администрации Попутненского сельского поселения, Отрадненский район, об изменении целевого назначения объекта недвижимости

Установил:

Манукян Л.А. обратилась в суд с иском к администрации Попутненского сельского поселения Отрадненский район,которым просит изменить целевое назначение здания кафе, назначение – общественное питание , общей площадью – 416,5 кв.м., Литер Б, этажность – 1, подземная этажность: подвал, кадастровый или условный номер №, адрес (местоположение): России, <адрес>, ст. Попутная, <адрес>, на магазин, назначение: торговля , общей площадью – 435,5 кв.м., Литер Б, этажность – 1, подземная этажность: подвал, кадастровый или условный номер 23-23-39/002/2008-457, адрес (местоположение): Россия, <адрес>, ст. Попутная, <адрес> №, указав, что 05 июля 2012 года она приобрела здание кафе, расположенного по адресу: <адрес>, ст. Попутная, <адрес>. В связи с тем, что здание ряд лет не использовалось по целевому назначению, ею было принято решение о перепрофилировании его под здание магазина. ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» был выполнен проект перепланировки, которая не затрагивала несущих конструкций, изменения внешних объемов здания, то есть не являлась реконструкцией. Поскольку для дальнейшей эксплуатации ей требовалось произвести государственную регистрацию изменений наименования и целевого назначения здания, она обратилась в администрацию Попутненского сельского поселения <адрес> и МБУ «Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования <адрес>» с просьбой о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства (изменение целевого назначения). На обращений ей было сообщено, что в настоящее время указанные органы могут изменить через процедуру публичных слушаний целевое назначение земельного участка, а для объектов капитального строительства такой регламент еще не разрабатывался и не утверждался.
В судебном заседании истица Манукян Л.А. свои исковые требования поддержала в полном объеме, и пояснила, что иным образом кроме как посредством обращения в суд данный вопрос не может быть урегулирован. Также она просила суд, в случае удовлетворения её исковых требований, обратить решение к немедленному исполнению, в связи с тем, что данный объект недвижимости необходимо сдать в аренду, в противном случае контрагент отказывается от сделки, что повлечет для нее значительный ущерб.
Представитель администрации Попутненского сельского поселения Отрадненского района в судебное заседание не явился, предоставив отзыв о том, что претензий по существу исковых требований администрация Попутненского сельского поселения не имеет, и просил рассмотреть дело в отсутствии их представителя.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Отрадненский районный отдел, в зал судебного заседания не явился предоставив суду отзыв о том, что не может присутствовать в судебном заседании, и просил суд рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Отрадненский районный отдел.
Выслушав истицу, исследовав материалы дела, суд считает, что ее требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 06.08.2012 года, Манукян Л. А. на праве собственности принадлежит кафе, назначение: общественное питание, общей площадью 416.5 кв.м., Литер Б, этажность 1, подземная этажность подвал, расположенное по адресу: <адрес>, ст. Попутная, <адрес> №.
Согласно проекта перепланировки кафе под магазин, расположенный в ст. Попутной по <адрес>, проект «Перепланировка здания кафе под магазин» разработан на основании заявки заказчика. Земельный участок расположен в центральной части ст. Попутной по <адрес>, площадь участка 1495 кв.м; общая площадь застройки 734,6 кв.м., подъезд к зданию осуществляется с <адрес>. Здание одноэтажное с подвальным помещением, имеющим автономный вход. Здание предназначается под магазин. Объект оказывает воздействие на окружающую среду в допустимых пределах, которые меньше чем от кафе. Сток ливневых вод осуществляется в кювет по <адрес> и газоны на территории участка. Полы выполнены из плитки. Перекрытие – железобетонное. Стены и перегородки кирпичные. Функциональная пожарная безопасность здания Ф 3.1. Имеется три выхода выполнить пожарную сигнализацию. Имеется въезд на территорию участка, стоянка для автотранспорта с <адрес> пандус с уклоном 8% в соответствии с СП 59-11330 2012 года. Перепланировка кафе под магазин осуществляется за счет частичной разработки ненесущих перегородок, которые на прочность несущих конструкций и прочность здания не оказывают никакого влияния. Здание находится в хорошем техническом состоянии: стены не имеют трещин; железобетонное перекрытие находится в хорошем состоянии. Основной причиной перепрофилирования является убыточная работа в течение нескольких лет.
Согласно справки Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования Отрадненский район, в связи с отсутствием Правил землепользования и застройки Попутненского сельского поселения, во исполнение ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовкой документов по вопросам изменения вида разрешенного использования земельного участка занимается муниципальное бюджетное учреждение «Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования Отрадненский район». В настоящее время специалистами муниципального бюджетного учреждения «Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования Отрадненский район» производится только подготовка документов по вопросам изменения вида разрешенного использования земельного участка.
В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса РФ в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.
При таких обстоятельствах требования истицы законы, обоснованны и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 212 ГПК РФ суд вправе по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение суда, если вследствие обстоятельств замедление его исполнения может привести к ущербу для взыскателя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

(Лапач В. А.)

(«Закон», 2006, N 8)

ИЗМЕНЕНИЕ НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ: НЕКОТОРЫЕ ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ

В. А. ЛАПАЧ

В. А. Лапач, доктор юридических наук, профессор.

Жилищное законодательство, исходя из особой социальной значимости жилья, утверждает использование жилых помещений по назначению в качестве одного из своих главнейших начал.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в нашем законодательстве впервые нашли свое решение многие практические вопросы, касающиеся порядка изменения назначения помещений, в особенности перевода жилых помещений в нежилые, и наоборот.

В действующем жилищном законодательстве центральным является понятие объекта жилищных прав — жилого помещения, каковым признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилым помещением признается:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Особое положение в систематике жилья занимает многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме.

Не допускается использование в качестве жилых помещений вспомогательного использования, а также помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Новое жилищное законодательство, как и прежнее, исходя из особой социальной значимости жилья, утверждает использование жилых помещений по назначению в качестве одного из своих главнейших начал (п. 1 ст. 1 ЖК). Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Данное положение остается справедливым и для специализированных жилых помещений, к каковым отнесены служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК). Однако необходимо иметь в виду, что целевой характер указанного выше жилищного фонда выдвигает более жесткие (в сравнении с обычными жилыми помещениями) требования к правовому режиму и порядку пользования специализированным жильем. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Согласно данным Правилам использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с названными Правилами. В соответствии с п. 12 Правил включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных Правилами.

Это правило указывает на то, что между общим понятием жилищного фонда и понятием специализированного жилищного фонда существует родо-видовое соотношение. Изменение правового режима жилого помещения характеризуется терминами «включение» помещения в специализированный жилищный фонд и «исключение» его из этого фонда. Жилое помещение, включенное в специализированный фонд, должно получить дополнительную атрибутивную характеристику одного из подвидов специализированного жилищного фонда (служебные и т. п.). При этом формулируются определенные требования, которым должны соответствовать помещения того или иного подвида. Так, к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры, причем не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека. По этой же норме на 1 человека предоставляются жилые помещения маневренного фонда.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Все эти специфические требования лишь уточняют, но никак не изменяют основного назначения жилого помещения.

В случае исключения жилого помещения из специализированного фонда такое помещение утрачивает видовую характеристику, но сохраняет общий правовой режим жилого помещения.

Закон не предусматривает возможности изменения назначения специализированного жилого помещения путем прямого перевода из одного вида таких помещений в другой. При наличии возможности и целесообразности специализированное жилое помещение должно быть исключено из специализированного фонда и включено в другой вид этого фонда.

Правовой режим жилого помещения и его назначение допускают использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК). Данное дозволение относится к гражданам, проживающим в жилом помещении на любом законном основании (право собственности, наем, безвозмездное пользование), в том числе и к проживающим в специализированных жилых помещениях. Такое использование не изменяет доминирующего назначения жилого помещения, и, следовательно, помещение и в этом случае продолжает оставаться жилым. Вместе с тем закон запрещает размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК) ввиду того, что такое использование несовместимо с проживанием в этом же помещении людей. Закон не содержит указания на признаки промышленного производства, которое не может быть размещено в жилом помещении, поэтому в спорных случаях следует руководствоваться Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93.

Кардинальным образом правовой режим жилого помещения изменяется в двух случаях: а) признания жилого помещения непригодным для проживания; б) перевода жилого помещения в нежилое.

В первом случае жилое помещение, фактически непригодное для проживания, признается таковым официально. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.

Перечень оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу приведен в разделе III Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Общим основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Приводящие к такому состоянию причины весьма многообразны:

— критическое снижение до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

— изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;

— превышение показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня;

— расположение жилых помещений в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

Имеются и другие причины, по которым жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Признание жилого помещения непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

— о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

— о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;

— о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

— о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов «за» и «против» при принятии решения равно, решающим является голос председателя комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.

Для подобных случаев, когда жилищные права граждан терпят существенный урон, закон устанавливает преимущественную защиту лиц, проживающих в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. На основании ст. ст. 86, 87 ЖК таким лицам как в случае признания жилого помещения непригодным для проживания, так и в случае признания жилого дома подлежащим сносу, органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими соответствующее решение, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Итак, признание жилого помещения непригодным для проживания влечет серьезное правовое последствие в виде юридической невозможности проживания людей в таком помещении. Однако это не означает, что такое помещение автоматически исключается из состава жилищного фонда, поскольку в случае проведения капитального ремонта (реконструкции, перепланировки) потребительские качества помещения могут быть восстановлены.

Если же непригодность для проживания имеет критический характер, не может быть устранена или жилой дом подлежит сносу, помещение, разумеется, исключается из жилищного фонда (ввиду сноса либо путем перевода в нежилой фонд).

Таким образом, между признанием жилого помещения непригодным для проживания и переводом жилого помещения в нежилое непроходимой границы нет: при известных условиях непригодное для проживания помещение может тем не менее быть переведено в нежилое. Однако нормы, регулирующие порядок перевода жилого помещения в нежилое (глава 3 ЖК), ориентированы на иную ситуацию, когда назначение помещения изменяется не в связи с его непригодностью для проживания, а в связи с тем, что использование его для целей, не связанных с проживанием, более отвечает экономическим или иным интересам собственника. Как следует из п. п. 1, 2 ст. 23 ЖК, изменение назначения жилого помещения путем его перевода в иную категорию может быть инициировано только собственником помещения или уполномоченным им лицом (заявитель). Органом, осуществляющим перевод помещения, является орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. Заявитель представляет в этот орган заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Требовать представления иных документов запрещено. Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее 45 дней с момента представления необходимых документов в орган, осуществляющий перевод. Отказ в переводе возможен лишь в ограниченном числе случаев, указанных в п. 1 ст. 24 ЖК: непредставление заявителем требуемых документов; представление документов в ненадлежащий орган; несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК условий перевода помещения; несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое невозможен, сформулированы в ст. 22 ЖК в виде исчерпывающего перечня:

— доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

— переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— квартира в многоквартирном доме расположена не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми.

Только два условия, запрещающие перевод нежилого помещения в жилое, определены в п. 4 ст. 22 ЖК:

— такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

— право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые создает заметно больше проблем, чем обратный перевод. Это легко объясняется тем, что, как правило, на пользование жилым помещением имеют право члены семьи собственника, а иногда и другие лица. Применяемые в ст. 22 ЖК ссылки на обременение права собственности на переводимое помещение относятся в первую очередь к таким типичным ситуациям. Статьей 31, п. 1, ЖК граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, подразделены на членов семьи (супруг, дети, родители) и иных лиц, которые могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Как следует из п. 2 той же статьи, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Кроме того, на основании ст. ст. 33, 34 ЖК самостоятельные права пользования жилым помещением имеются у отказополучателя и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

На первый взгляд право пользования жилым помещением со стороны членов семьи является вторичным и всецело зависящим от судьбы соответствующего права собственника. При таком понимании, если собственник отказывается от права на жилое помещение в пользу права на помещение нежилое, намереваясь совершить таковой перевод, члены семьи не могут ссылаться на то, что жилое помещение обременено их правами. Однако такой вывод представляется нам неправильным. Право пользования жилым помещением члены семьи утрачивают в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (п. 2 ст. 292 ГК), однако перевод жилого помещения в нежилое не может рассматриваться в качестве перехода права собственности на помещение к другому лицу. Пункт 3 той же статьи позволяет членам семьи собственника требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса от супруга собственника жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности (законный режим имущества супругов), требуется нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью.

Следовательно, члены семьи могут возражать против перевода жилого помещения в нежилое, ссылаясь на обременение права собственности их правами.

Самостоятельной является проблема залоговых прав на подлежащее переводу жилое помещение. Дело в том, что применяемые в этих целях нормы главы XIII Закона «Об ипотеке» автоматически прекращают действие, как только помещение утратит статус жилого. Как представляется, практически единственным способом для собственника заложенного жилого помещения снять возражения залогодержателя против перевода помещения в нежилое было бы заключение между ним и залогодателем письменного соглашения о восстановлении или замене помещения, переведенного в нежилое (по аналогии с п. 3 ст. 36 Закона «Об ипотеке»). Конечно, в данном случае физической гибели жилого помещения нет, как предмет материального мира оно остается, но уже в ином правовом качестве нежилого помещения, что может расцениваться как существенное ухудшение обеспечения обязательства и способно привести к требованию залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

Нужно заметить, что судьба права собственности на жилое помещение при переводе его в нежилое, равно как и при обратном переводе, не вполне ясна.

Данное право, со всей очевидностью, не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. В качестве специального основания прекращения права собственности на жилое помещение ГК РФ указывает лишь на бесхозяйственное содержание жилого помещения (ст. 293 ГК), однако применительно к переводу данное основание вряд ли может быть использовано. Но, с другой стороны, по завершении перевода право собственности на жилое помещение уже не существует в том виде, в каком оно первоначально формировалось ввиду глубокого изменения юридического режима объекта права (даже если таковой по своим физическим свойствам остается прежним). Обратный перевод (из нежилого в жилое помещение) также создает некоторую концептуальную проблему, поскольку перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии (ст. 23 ЖК РФ), поскольку данные акты являются основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности.

По всей видимости, в таких ситуациях мы сталкиваемся с некоторой избыточностью правового регулирования, тогда как в некоторых нормативных контекстах следовало бы не подчеркивать, а сглаживать, нивелировать режимные признаки жилых и нежилых помещений. Например, в Законе ФРГ от 15 марта 1951 г. содержится прямое указание о том, что к праву собственности на нежилое помещение соответственно применяются нормы, относящиеся к праву собственности на жилое помещение (абз. 1 § 1). В Жилищном кодексе России сближение правовых режимов жилых и нежилых помещений также прослеживается, например, в ст. 36, регулирующей вопросы собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то, что законодатель воздержался пока от указания на то, что речь идет как о жилых, так и о нежилых помещениях, эту новеллу уже можно расценивать как существенный прогресс по сравнению со ст. 290 ГК, продолжающей говорить об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме.

Конечно, режимные различия жилых и нежилых помещений до конца не могут и не будут сняты никогда, однако, если иметь в виду, что при переводе жилых помещений в нежилые (и при обратном переводе) речь идет скорее не об изменении материального предмета правоотношения, а об изменении назначения одного и того же предмета, следовало бы поискать нормативные решения, которые бы позволили упростить возникающие при этом проблемы.

——————————————————————

Специалисты нашей компании помогут в сжатые сроки провести изменение функционального назначения нежилого помещения под требования заказчика.

У нежилого помещения имеются закрепленные в законодательстве признаки. Оно должно относиться к недвижимости, быть изолированным и непригодным для проживания. При этом в регистрационной документации должна стоять отметка, что помещение относится к нежилому фонду. Предназначено оно для ведения торговли, социальных целей, администрирования или получения образования, а также проведения культурных мероприятий. Однако непосредственное проживание здесь запрещено.

Когда же необходимо использовать, к примеру, склад, как салон красоты, придется проводить изменение функционального назначения нежилого помещения. В этом помогут земельные юристы нашей компании. Мы организуем предварительные согласования, соберем пакет документации, подадим заявление в уполномоченные органы и добьемся положительного решения. Если Вам уже вынесли отказ в изменении назначения, мы обжалуем его через суд. При самостоятельном обращении за сменой назначения сроки увеличиваются вдвое, как и риск отрицательного решения.

Процедура изменения функционального назначения помещения

Многое в данном процессе будет зависеть от того, кем является заявитель – собственником или арендатором. За собственника может выступать его доверенное лицо. Чтобы функциональное назначение помещения изменили, придется пройти восемь этапов процедуры.

1. Необходимо получить техническое заключение о состоянии здания и несущих стен конкретного помещения. За ним обращаются в БТИ.
2. Также потребуется проект, где описаны особенности перепланировки и все подробности работ. Данный документ заказывают в специализированной организации, имеющей аккредитацию.
3. Когда проект готов, надо отправить его на согласование с профильными службами: коммунальная и энергоснабжающая организация, водоканал, МЧС, санэпидемстанция и другие.
4. Изменение функционального назначения нежилого помещения невозможно без обращения в межведомственную комиссию. Сюда подают пакет документации и грамотно оформленное заявление.
5. Когда представители комиссии одобрили поданные документы, осуществляется непосредственная перепланировка. Работы производятся в строгом соответствии с утвержденным проектом.
6. Затем на объект следует пригласить представителя БТИ, который все проверит и оформит технический паспорт, учитывая проведенные изменения.
7. Чтобы заменили паспорт помещения, необходимо обратиться с прошением в кадастровую палату.
8. На финальном этапе надо получить новое свидетельство о праве собственности. Для этого готовится очередное ходатайство, к нему прикрепляются кадастровый и технический паспорта, старое свидетельство. Обращение направляют в единый реестр прав.

Когда все регистрационные действия завершены, а заявитель получил на руки документы, функциональное назначение нежилого помещения можно считать измененным.

Особенности смены вида функционального назначения помещений

Целевое назначение помещения отражает его статус, указывая, какими способами допускается эксплуатация определенной площади. В проектной документации здания делается отметка, что помещение может быть использовано в качестве аптеки, магазина, офиса или стоматологии и т.д. При его оборудовании необходимо соблюдать пожарные и санитарные нормы.

Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.

Нежилые помещения отличает широкий спектр использования. Поэтому необходимо с особой тщательностью готовить проект, соблюдать процедуру его утверждения и в дальнейшем следовать положениям данного документа. Земельные юристы нашей компании знают все и немного больше об изменении целевого назначения. Мы поможем организовать процедуру, либо сами пройдем все ее этапы по доверенности.

Поменяем назначение вашего помещения

Классификатор видов разрешенного использования в Москве - .

Изменение разрешенного использования земельных участков - .